大风热搜网在房产交易中，规划许可是个绕不开的关键环节，但很多人可能不知道一个隐藏问题：没经过土地主人的书面同意，其他人居然能擅自去申请规划许可？最近，有位读者向我们求助，他父亲的土地交易闹得很蹊跷——买家以“规划申请被驳回”为由反悔退出，可他父亲压根就没签过任何同意书。这到底是流程有漏洞，还是背后另有猫腻？今天，我们就结合法律条款好好拆解这件事，揭开规划申请里那些不为人知的规则，还会教大家怎么查公开记录，守住自己的合法权益。不管你是要买房、卖房，还是单纯好奇，这些细节都能帮你未来避开不少坑。
事情是这样的，这位读者的父亲有一块半英亩的土地，是多年前买的。后来他想把这块地卖掉，就委托给了当地一家拍卖行的经纪人。大概八个月前，拍卖行告诉他，交易已经谈妥了，说有意向买房的人已经交了定金，就等后续走流程。
可没想到，距离收到交易达成的通知过了好几个星期，拍卖行突然变卦，说买家要退出交易，理由是他们申请的规划许可没通过。
这位读者觉得这事不对劲，就简单查了下相关规定，这不查不知道，一查发现了关键：像这种“先有意向购买，再申请规划许可”的情况，申请规划必须得有土地合法主人的书面同意才行。但他父亲明确说，自己从来没给过对方任何同意，不管是书面的还是口头的，连提都没提过。
他现在特别着急，希望能有人帮他把这事说清楚、讲明白。他父亲找的律师一直没给出回应，没办法，只好委托他来调查这件事。
延伸解读
根据《2001年规划与发展条例》法定文件第600/2001号第22(1)(D)条的规定，申请规划许可时，必须“说明申请人对这块土地或建筑物拥有的合法权益；如果申请人不是土地所有者，就得提供所有者的姓名和地址”。
虽然这条条款没有直接说，申请规划必须要得到所有者的同意，但全国各地的地方政府，都有一个普遍的执行原则：如果申请人对这块房产没有足够的合法权益，或者没拿到所有者的许可，就没资格提交规划申请。
其实在全国范围内，只要去查地方政府的规划清单就能发现：如果申请人不是土地的登记所有者，那在提交规划申请的时候，地方政府一定会要求附上土地所有者出具的同意书，否则申请根本通不过。
在很多“能不能买到房，全看规划许可通不通过”的房产交易里，买卖双方先签合同、交换相关文件，再由买家支付定金，这是很常见的操作。但这种合同里，通常会加一个特殊条款，允许买家在几个月内提交规划申请，然后等地方政府的回复。有时候，条款里还会多留一段时间，方便买家如果申请被拒，能向规划委员会（也就是以前的规划局）提起上诉。
这里要提醒一下，土地的卖家，需要给有意向买房的人提供一份同意书，允许对方用自己的土地去申请规划许可，这份同意书还要和其他规划材料一起提交给相关部门。
还有一个重要知识点：所有规划申请的记录，公众都能查阅。规划体系本来就讲究透明，就是为了鼓励大家参与进来。规划许可的档案都是公开文件，目的就是让大家能清楚了解、支持或者反对那些可能影响自己生活环境、房产价值，还有本地基础设施的开发提案。也正因为特别强调透明，法律才要求，只要有规划申请，必须在土地现场竖起告示，还要在地方报纸上刊登公告。另外，公众在规定时间内，还能对规划申请提交自己的意见。
